상가 보증금 월세 전환 계산기 (법정 상한 12%) 사용 안내
계산 과정
기본 입력값으로 계산하면 추가 월차임 상한(원/월) 환산값은(는) 500,000 추가 월차임 상한(원/월)입니다. 항목별 내역은 위 표에서 확인할 수 있습니다.
결과가 실제와 달라지는 경우
- 2026년 8월에는 시행령의 연 12%와 한국은행 기준금리 2.75%의 4.5배인 12.375% 가운데 낮은 12%를 씁니다. 기준금리가 2.6667% 아래로 내려가면 4.5배 값이 12%보다 낮아져 상한도 함께 내려갑니다.
- 상가건물 임대차보호법의 적용범위는 지역별 환산보증금 기준과 계약 내용에 영향을 받습니다. 보증금과 월세×100을 더한 환산보증금이 기준을 넘는 고액 점포에서는 일부 보호조항의 적용 여부를 따로 검토해야 합니다.
- 부가가치세 10%가 별도로 청구되는 사업용 임대차라면 실제 송금액은 계산된 공급가액 월차임보다 커질 수 있습니다. 계약서가 월세를 VAT 포함으로 적었는지도 확인해야 합니다.
- 권리금, 시설사용료, 공동전기료, 광고비처럼 차임 외 명목의 금액은 이 산식에 들어가지 않습니다. 명칭만 관리비로 바꾸어 실질적으로 월차임을 올린 분쟁이라면 항목 성격에 대한 판단이 먼저입니다.
- 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것이 아니라 단순히 기존 월차임만 인상하는 경우에는 차임 증액 5% 제한과 1년 간격 규정이 쟁점입니다. 이 화면의 12% 전환식과 같은 계산이 아닙니다.
알아두면 좋은 기준
- 연 12%는 월 1%와 같으므로 보증금 5000만원을 줄인다면 추가 월차임 상한은 50만원입니다. 5000만원 전체가 아니라 실제 감액분만 원금으로 잡습니다.
- 상가 전환율은 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 작은 비율입니다. 주택의 ‘기준금리+2%’ 공식과 구조가 다르므로 주택 계산기의 4.75%를 점포 계약에 복사하면 안 됩니다.
- 월세 100만원을 연 12%로 역산하면 보증금 약 1억원에 대응합니다. 이 값은 협상 비교선이며 임차인이 그 금액의 보증금 증액을 요구하거나 임대인이 반드시 수락해야 한다는 뜻은 아닙니다.
- 차임 또는 보증금 증액청구는 원칙적으로 약정 후 1년 안에 다시 할 수 없고 통상 5% 한도가 문제됩니다. 보증금의 월차임 전환 상한과 증액 한도를 따로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
보증금 1억원을 5000만원으로 낮추면 월세 100만원을 더 내나요?
감액분은 5000만원이고 연 12%의 월 환산은 50만원입니다. 월 100만원 증액은 감액분에 연 24%를 적용한 셈이므로 다른 비용이 포함됐는지와 법 적용관계를 계약 전에 확인해야 합니다.
월세에 부가세 10%를 더 내는 것도 전환율 위반인가요?
사업용 임대용역의 부가세는 월차임 공급가액과 구분되는 세금일 수 있습니다. 계산 결과가 50만원이고 계약서가 VAT 별도라면 송금액은 55만원이 될 수 있으므로, 세금계산서 발행과 임대인의 과세유형을 확인하세요.
기준금리가 오르면 상가 상한도 계속 오르나요?
아닙니다. 기준금리×4.5가 올라가도 연 12%보다 크면 낮은 쪽인 12%에서 멈춥니다. 반대로 기준금리가 약 2.6667%보다 낮아지면 4.5배 산식이 선택되어 상한이 내려갑니다.