임대수익률 계산기 (표면·실질)

임대수익률 계산기 (표면·실질) 사용 안내

계산 과정

기본 입력값으로 계산하면 연 실질수익률 (실투자금 대비)은(는) 4.71%입니다. 항목별 내역은 위 표에서 확인할 수 있습니다.

결과가 실제와 달라지는 경우

• 표면수익률은 매입가 대비, 실질수익률은 실투자금(매입가 − 보증금 − 대출) 대비입니다. 대출을 끼면 실투자금이 줄어 실질수익률이 표면보다 높아지는데, 이것이 레버리지 효과이며 동시에 위험이 커지는 지점입니다.
• 공실을 반영하지 않았습니다. 1년에 한 달만 비어도 수익률이 8% 정도 깎입니다.
• 취득세·중개보수·법무비를 매입가에 포함하지 않으면 실제보다 높게 나옵니다. 주택 매입 부대비용은 통상 매매가의 1.5~4% 수준입니다.
• 임대소득세와 건강보험료 증가분은 빠져 있습니다. 연 2,000만원을 넘는 주택임대소득은 종합과세 대상이 될 수 있습니다.
• 변동금리 대출이면 금리가 오를 때 실질수익률이 빠르게 낮아집니다. 현재 금리로 계산한 값입니다.

알아두면 좋은 기준

• 전세보증금은 돌려줘야 할 부채이지만 이자를 내지 않으므로, 실투자금을 줄이는 방향으로만 작용합니다.
• 표면수익률이 같아도 대출 비중이 다르면 실질수익률은 크게 벌어집니다. 대출 이율이 표면수익률보다 낮을 때만 레버리지가 이득입니다.
• 월세를 보증금으로 전환할 때 적용하는 전월세전환율과 임대수익률은 다른 개념입니다. 전환율은 교환 비율이고 수익률은 성과 지표입니다.

자주 묻는 질문

표면수익률과 실질수익률 중 어느 쪽을 봐야 하나요?

매물끼리 비교할 때는 표면수익률이 편하고, 내 돈이 얼마나 일하는지 보려면 실질수익률입니다. 다만 실질수익률은 대출을 많이 낄수록 높아지므로, 그 숫자만 보고 판단하면 위험을 과소평가하게 됩니다.

대출을 최대한 받으면 수익률이 올라가던데 좋은 건가요?

대출 이율이 표면수익률보다 낮을 때만 그렇습니다. 표면수익률 4%인데 대출 이율이 4.5%면 대출을 늘릴수록 순수익이 줄어듭니다. 계산기에 대출금을 늘려가며 실질수익률이 어디서 꺾이는지 확인해보세요.

공실은 어떻게 반영하나요?

월세 칸에 실제 예상 수입을 낮춰서 넣는 것이 간단합니다. 연 1개월 공실을 가정하면 월세에 11/12를 곱한 값을 넣으면 됩니다.